无论是在一条繁华的商业街上，还是在高档的商场里，我们总会不经意间注意到这种现象：

虽然店面之间相差不远，然而，有的门店人气爆棚，结账处排起了长龙；而有的门店却门可罗雀，偶尔有那么一位两位顾客光顾，显得十分冷清。

表面看起来，也没有特别的不同，导购形象同样很好，装修同样很华丽，甚至，价钱也并非贵得离谱，是什么原因导致的业绩差距呢？

凡事讲求一个“天时，地利，人和”，做生意也不例外，尤其是“地利”，直接决定了业绩的高低。

新店开业前，先做足“功课”

一般情况下，开拓新店我们要考虑以下因素：

销售网络的合理布局

要对空白市场和其他已开拓但有待继续开发的市场进行调研。

调查当地对同行业品牌的消费能力

调查当地同行业品牌经营的数量及本地品牌的经营数量和情况

调查当地集中消费同行业产品的商圈

调查当地商圈集中消费的主导产品和滞销产品有哪些

预测我司品牌在当地市场的影响力和销售力

对空白市场进行布局

确定品牌的适销市场

对于已开拓市场但经营不理想的地区（针对区域代理商），需要重新审核现有客户的经营情况和终端店铺的拓展情况，如发现情况不理想，需要与所属区域的代理商沟通下一步的市场拓展计划。

商圈市场行业分析

商圈市场行业分析内容包括：

?了解区域商圈支柱性产业是什么，目的主要是了解当地商圈经济收入水平

?商圈中本行业占比多少，销量占比多少

?了解自己的产品所占的市场份额是多少，品牌在当地的竞争压力如何

各区域商圈竞争品牌分析

竞争品牌分析内容包括：

竞争品牌的产品定位

竞争品牌的市场定位、市场认知度如何、广告策略

竞争品牌的产品优势与核心产品

竞争品牌的价格优势如何

竞争品牌的经营面积、营业时间、客流量如何（分时间段：周一至周四，周五至周日，节假日）

竞争品牌最成功的促销方式

竞争品牌的店铺布局、陈列方式有哪些独到之处

竞争品牌的现场管理水平如何，员工的综合素质怎样

如果资金有限的话，刚刚开始创业，没有经验，那么选择黄金地段最好位置的店铺并不见得是最好的选择，因为压力大，缺乏经营技巧，可能开得快，但关得也快。

在这种情况下，选择二线商圈有典型代表性的人群，针对这个商圈的顾客群做有特色的店铺是很好的选择。

看客流的数量

客流量是否越大越好呢？答案是不一定。

通常在店铺选址的过程中，很多人总希望找客流最集中的地段，认为客流量越大就是越好的地段，甚至有些人看租金，认为租金越贵店铺就越好。

其实这些认识都比较片面和笼统，很可能把你带入一个陷阱：租金贵、成本高、客流量大。但如果客流和核心顾客群不匹配的话，就有可能造成进店率高、成交率低、利润低的后果，结果只会入不敷出。

看客流的质量

这方面可以看竞争对手门店的客流进店率，了解同类产品在此地经营的适应性。

如果竞争对手门头和橱窗、灯光都没有大问题，进店率却很低，那么实际上无形中已经给你敲了警钟：这条街针对目标消费群体的适应性是否存在问题？

当然，也可以帮助你在该店铺后续的经营中，对比进店率，从而切实找到经营上的差距。

因此，客流量固然重要，但更重要的是该地段的客流是不是你的服装品牌的有效客流，即目标消费群。

看邻居的身份

如果你的店铺开在比你高端的品牌旁边，无形当中，你的身份也会提高。

看邻居的关系

这里说的关系，不是指品牌和邻居品牌的人际关系，而是看邻居的品牌和我们的品牌顾客群体，是否有一定的关联。有时虽然彼此不是同一行业，但也许有相同的顾客群，那么在这个时候，邻居对你同样有效。

看邻居的业绩

整体的商业氛围决定客流量的主流定位。邻居的业绩也预示着未来店铺的业绩走势。

选址，环境比店铺本身更重要。商圈环境就是周边的商业设施及相应的配套设施，比如餐饮场所、娱乐场所等。

现代的商业越来越趋向于一站式购物的消费模式，现在的消费者也越来越希望便利地购物。这也是那么多淘宝店、电子商务店铺越来越红火的缘故。

看动线

看动线重点是看顾客进出店铺的方便性。如门口台阶是否过高或过低，门口道路是否妨碍顾客的行走。

例如，在我曾走访过的门店中，有家专卖店很漂亮，但店门口有12级的高台阶，这在一定程度上让顾客望而却步。

而且，我们的顾客，尤其是没有明确购物目的的顾客，闲逛时以就近方便为原则，一看到这么高、这么多的台阶，可能也就懒得爬了。

不要小看这几级台阶，它可能就会让你与销售机会擦肩而过。

周边是否有垃圾筒和公共厕所

如果在你所选择的店铺旁或门口有这么一物，可就不太能令顾客愉悦了，特别是销售与艺术、时尚关联的产品，那就更加不美妙了，会让顾客产生不好的联想。

所以，小心这些设施离我们太近。

有无广告牌、树木、建筑物遮挡

如果店门口有大型广告牌遮挡门头，或多年的大树、突出的建筑物等，这些都会对店铺的门头有影响，同样，影响顾客的进店率，销售业绩自然也会受到影响。

另外，如果店门口的人行道太窄，而车流又很多，那行人走路的同时还要惦记马路上的车流，担心安全，对店铺自然也就顾不上了。

相对来说，拐角的位置往往比较理想，处在两条街的交叉处，可以产生拐角效应。

拐角位置的优点是：可以增加橱窗陈列的面积；两条街道往来人流汇集于此，有较多的过路行人光顾；可以通过两个以上的入口缓和人流的拥挤。